Wohnen im Alter: Umbauen, verkaufen oder vermieten?

Das Haus war für eine Familie gedacht. Jetzt sind die Kinder aus, die Treppe ist steiler geworden und der Garten größer als früher. Die Frage, was mit der Immobilie geschehen soll, stellt sich meist lange bevor sie dringend wird.

Genau das ist der beste Zeitpunkt, sie zu beantworten. Wer in Ruhe entscheidet, hat alle Wege offen. Wer unter Druck entscheidet, etwa nach einem Sturz, einer Diagnose oder einem Pflegebescheid, hat meist nur noch einen.

Vier Wege, die offenstehen

WEG	PASST, WENN
Umbauen und bleiben	Das Haus ebenerdig erschließbar ist, die Lage stimmt und die Umbaukosten im Verhältnis stehen
Verkaufen und kleiner ziehen	Das Haus zu groß ist und Kapital für eine barrierefreie Wohnung oder die Altersvorsorge gebraucht wird
Vermieten und umziehen	Das Objekt gut vermietbar ist und Sie eine laufende Einnahme dem Verkaufserlös vorziehen
Verrenten	Sie wohnen bleiben wollen, aber Liquidität brauchen

Umbauen: Was wirklich hilft

Barrierefreiheit beginnt nicht beim Treppenlift, sondern bei den Schwellen. Die Maßnahmen mit dem größten Nutzen im Verhältnis zum Aufwand:

Schwellen beseitigen: an Haustür, Terrasse und Balkon
Bodengleiche Dusche statt Wanne, mit rutschhemmendem Belag
Haltegriffe in Bad und WC, stabil in der Wand verankert
Türbreiten: mindestens 80 Zentimeter lichte Durchgangsbreite; wer an einen Rollstuhl denkt, sollte 90 Zentimeter einplanen
Beleuchtung: Bewegungsmelder auf Wegen, Treppen und im Flur
Treppenlift: wirksam, aber der teuerste Einzelposten

Entscheidend ist die Frage, ob sich eine vollständige Wohnebene im Erdgeschoss herstellen lässt, mit
Schlafmöglichkeit, Bad und Küche. Ist das baulich nicht machbar, hilft auch ein Treppenlift langfristig nur begrenzt.

Zuschüsse prüfen, aber rechtzeitig

Für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen zahlt die Pflegekasse bei vorliegendem Pflegegrad einen Zuschuss von bis zu 4.180 Euro je Maßnahme (Stand 2025). Leben mehrere Anspruchsberechtigte im Haushalt, kann sich der Betrag vervielfachen. Entscheidend: Der Antrag muss vor Beginn der Arbeiten gestellt werden, nachträglich gibt es nichts.

Bei der KfW ist die Lage unübersichtlicher: Das Zuschussprogramm zur Barrierereduzierung ist seit Jahren immer wieder ausgeschöpft und dann nicht beantragbar. Verlässlicher ist das zinsgünstige Darlehen aus demselben Programmbereich. Verlassen Sie sich bei der Planung nicht auf den Zuschuss, sondern prüfen Sie den aktuellen Stand, bevor Sie kalkulieren.

Unabhängig davon können Sie Handwerkerleistungen steuerlich geltend machen: 20 Prozent der Lohnkosten, bis zu 1.200 Euro Steuerermäßigung im Jahr. Voraussetzung ist eine Rechnung und die Zahlung per Überweisung, Barzahlung wird nicht anerkannt

Verkaufen und kleiner ziehen

Der Verkauf ist der klarste Weg: Er schafft Liquidität, beendet Instandhaltungsaufwand und ermöglicht den Umzug in eine Wohnung, die zur Lebenssituation passt.

Drei Punkte sprechen dafür, ihn früher als nötig anzugehen:

Sie verkaufen aus einer Position der Ruhe, nicht unter Zeitdruck. Das macht beim Preis einen erheblichen Unterschied.
Sie können den Umzug selbst gestalten: Möbel aussuchen, sich verabschieden, die neue Wohnung in Ruhe finden. Der oberfränkische Wohnungsmarkt bietet barrierefreie Wohnungen, aber nicht in unbegrenzter Zahl.
Steuerfrei verkaufen ist meist möglich. Nach zehn Jahren Eigentum fällt keine Einkommensteuer auf den Gewinn an. Unabhängig von dieser Frist bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Bei einem selbstbewohnten Elternhaus trifft fast immer beides zu.

Planen Sie die Reihenfolge: Erst die neue Wohnung sichern, dann verkaufen. Alternativ vereinbaren Sie im Kaufvertrag ein Wohnrecht auf Zeit, das Ihnen den Umzug ohne Zwischenlösung ermöglicht.

Vermieten statt verkaufen

Die Vermietung erhält das Eigentum in der Familie und schafft laufende Einnahmen. Sie bringt aber auch Verpflichtungen mit: Instandhaltung, Nebenkostenabrechnung, Mieterauswahl und im Ernstfall eine Auseinandersetzung mit dem Mietrecht.

Prüfen Sie ehrlich, ob Sie oder Ihre Kinder diese Rolle übernehmen wollen. Ein großes Einfamilienhaus im ländlichen Raum ist zudem nicht immer leicht vermietbar, die Nachfrage konzentriert sich auf Wohnungen in zentraler Lage.

Beachten Sie außerdem die steuerliche Seite: Wer vermietet und innerhalb der Zehnjahresfrist verkaufen will, kann sich nicht mehr auf die Selbstnutzung berufen, denn dafür müsste die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt worden sein. Wer die zehn Jahre ohnehin überschritten hat, ist davon nicht betroffen.

Verrentung: wohnen bleiben und Kapital lösen

Bei der Immobilienverrentung übertragen Sie das Eigentum, behalten aber ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch und erhalten dafür eine Einmalzahlung, eine Leibrente oder beides.

Der Unterschied zwischen den beiden Rechten ist wichtig:

Wohnrecht: Sie dürfen selbst wohnen bleiben, aber nicht vermieten.
Nießbrauch: Sie dürfen wohnen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Das ist die stärkere Position und wichtig, falls Sie später doch ins Heim ziehen.

Verrentungsmodelle können sinnvoll sein, sind aber komplex und im Ergebnis oft teurer als ein Verkauf mit anschließender Miete. Der Wert des eingeräumten Rechts wird vom Kaufpreis abgezogen. Wie dieser Abschlag berechnet wird, ist Verhandlungssache.

Drei Regeln, wenn Sie diesen Weg erwägen: Lassen Sie den Verkehrswert vorher unabhängig ermitteln. Lassen Sie sich die Berechnung des Abschlags vollständig offenlegen. Und lassen Sie den Vertrag von einem Notar Ihres Vertrauens und idealerweise zusätzlich einem Anwalt prüfen.

Fazit

Alle vier Wege sind legitim. Welcher passt, hängt von der Bausubstanz, der Lage, Ihrer finanziellen Situation und davon ab, wie Sie leben möchten. Nicht davon, was üblich ist.

Früh entscheiden. Wer unter Zeitdruck verkauft, verliert Geld und Auswahl.
Zuschüsse vor Baubeginn beantragen. Nachträglich wird nichts bewilligt.
Bei Verrentung den Wert vorher unabhängig ermitteln lassen. Der Abschlag für das Wohnrecht
ist Verhandlungssache.

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Herr Stefan Zipfel

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