Haus geerbt: Was Sie über Erbschaftsimmobilien
wissen sollten

Eine geerbte Immobilie kommt selten allein: Sie bringt Fristen mit, Geschwister, ein Finanzamt und ein Haus, in dem meist noch alles steht. Und das in einer Zeit, in der man sich mit anderem beschäftigen möchte.

Dieser Ratgeber ordnet die Schritte nach Dringlichkeit, von der Frist, die zuerst läuft, bis zur Entscheidung, die Zeit haben darf.

Die Frist, die sofort läuft

Als Erbe treten Sie automatisch in die Rechtsstellung des Verstorbenen ein, mit allem, was dazugehört, auch mit Schulden. Wollen Sie das nicht, müssen Sie das Erbe ausschlagen.

Dafür haben Sie sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall und Ihrer Erbenstellung erfahren haben. Hatte der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz im Ausland oder halten Sie sich im Ausland auf, verlängert sich die Frist auf sechs Monate.

Die Ausschlagung erfolgt beim Nachlassgericht oder notariell beurkundet. Sie ist nicht kostenlos, aber günstig und damit im Zweifel deutlich billiger als ein überschuldeter Nachlass.

Vorsicht bei geerbten Immobilien

Prüfen Sie vor Ablauf der Frist, ob auf dem Objekt noch Grundschulden lasten, ob Sanierungsstau besteht und ob laufende Verpflichtungen bestehen. Eine Immobilie mit erheblichem Instandhaltungsrückstand in einer Lage mit schwacher Nachfrage kann wirtschaftlich eine Last sein.

Sechs Wochen sind knapp. Wenn Sie den Wert nicht einschätzen können, holen Sie früh eine Einschätzung ein und nicht erst in Woche fünf.

Grundbuch berichtigen und dabei Geld sparen

Nach dem Erbfall steht im Grundbuch noch der Verstorbene. Für einen Verkauf muss das berichtigt werden. Dafür brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts.

Hier liegt ein konkreter Spartipp: Wird die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei. Danach fallen die regulären Grundbuchgebühren an, die sich nach dem Wert der Immobilie richten. Wer den Antrag aufschiebt, zahlt ohne Gegenleistung.

Beachten Sie aber: Gebührenfrei ist nur die Eintragung im Grundbuch. Der Erbschein selbst kostet Geld. Seine Gebühr richtet sich nach dem Wert des Nachlasses und kann bei einer Immobilie im Nachlass schnell dreistellig bis vierstellig werden. Liegt ein notarielles Testament vor, ersparen Sie sich diesen Posten in der Regel.

Erbschaftsteuer: Freibeträge und Befreiungen

Ob überhaupt Steuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Die persönlichen Freibeträge:

VERHÄLTNIS ZUM ERBLASSER	FREIBETRAG
Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner	500.000 €
Kinder und Stiefkinder	400.000 €
Enkelkinder	200.000 €
Eltern und Großeltern (im Erbfall)	100.000 €
Geschwister, Nichten, Neffen, sonstige	20.000 €

Die Freibeträge gelten pro Person und erneuern sich alle zehn Jahre, das ist der Grund, warum Übertragungen zu Lebzeiten oft steuerlich günstiger sind.

Die Befreiung für das Familienheim

Unabhängig vom Freibetrag kann die selbstgenutzte Wohnimmobilie steuerfrei bleiben:

Ehegatten erben das Familienheim steuerfrei, wenn sie es unverzüglich selbst beziehen und zehn Jahre darin wohnen bleiben. Eine Flächenbegrenzung gibt es hier nicht.
Kinder ebenfalls, allerdings begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche. Der darüber hinausgehende
Teil wird besteuert.

„Unverzüglich“ heißt dabei nicht „irgendwann“: Die Rechtsprechung geht in der Regel von rund sechs
Monaten nach dem Erbfall aus. Wer länger braucht, muss gute Gründe nachweisen.

Wird die Selbstnutzung innerhalb der zehn Jahre aufgegeben, entfällt die Befreiung rückwirkend. Ausnahmen
gelten bei zwingenden Gründen, etwa einem Umzug ins Pflegeheim.

Wie das Finanzamt bewertet und warum ein Gutachten sich lohnen kann

Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt einen Wert an, den es nach typisierenden gesetzlichen Verfahren ermittelt. Diese Verfahren arbeiten mit Pauschalen und kennen Ihr Objekt nicht.

Der angesetzte Wert liegt deshalb regelmäßig über dem, was am Markt tatsächlich erzielbar wäre, besonders bei Objekten mit Sanierungsstau, ungünstigem Zuschnitt, Wohnrechten im Grundbuch oder in Lagen mit schwacher Nachfrage.

Das Gesetz lässt Ihnen ausdrücklich die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen (§ 198 Bewertungsgesetz). Das geschieht durch ein Verkehrswertgutachten. Liegt der nachgewiesene Wert deutlich unter dem Ansatz des Finanzamts, sinkt die Steuer entsprechend. Die Kosten des Gutachtens sind dann schnell wieder eingespielt.

Die Rechnung lohnt sich allerdings nur, wenn Sie mit Ihrem Erbteil überhaupt über dem Freibetrag liegen. Bleiben Sie darunter, ändert ein niedrigerer Wert an der Steuer nichts. Dann brauchen Sie das Gutachten nur, falls eine Erbengemeinschaft sich auseinandersetzen muss.

Anzeigepflicht nicht vergessen

Den Erwerb müssen Sie dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzeigen. Ob und wann eine Steuererklärung abzugeben ist, teilt Ihnen das Finanzamt anschließend mit. Lassen Sie sich hier von einem Steuerberater begleiten. Wir ordnen gern die Bewertungsseite ein, die steuerliche Gestaltung gehört in fachkundige Hände.

Wenn Sie nicht allein erben: die Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen, entsteht eine Erbengemeinschaft. Der Nachlass gehört dann allen gemeinsam. Niemand kann allein über die Immobilie verfügen. Für den Verkauf müssen alle Miterben zustimmen.

Das ist der häufigste Konfliktpunkt. Typische Konstellation: Ein Geschwisterteil möchte verkaufen, eines möchte das Elternhaus behalten, das dritte ist unentschlossen.

Die üblichen Wege aus der Situation:

Gemeinsamer Verkauf und Aufteilung des Erlöses, der klarste Weg
Auszahlung der übrigen Miterben durch denjenigen, der das Objekt behalten will
Gemeinsame Vermietung: funktioniert nur bei gutem Einvernehmen
Teilungsversteigerung: der letzte Ausweg

Die Teilungsversteigerung kann jeder Miterbe allein beantragen. Sie führt zwar zur Auflösung, aber meist zu einem Erlös deutlich unter dem Verkehrswert, und sie kostet Zeit und Gerichtsgebühren. Sie ist für alle Beteiligten die teuerste Variante.

In der Praxis hilft eine neutrale Wertermittlung am meisten. Streit entsteht fast immer über die Frage, was das Haus wert ist, und nicht über die Frage, ob verkauft werden soll. Liegt eine nachvollziehbare Zahl auf dem Tisch, an der sich eine Auszahlung orientieren kann, einigen sich die meisten Gemeinschaften.

Verkaufen: Was steuerlich zu beachten ist

Beim späteren Verkauf greift die Spekulationsfrist. Wichtig dabei: Sie treten in die Position des Erblassers ein. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem der Verstorbene die Immobilie angeschafft hat, nicht der Erbfall.

Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder selbst gebaut, ist der Verkauf für Sie einkommensteuerfrei. Das ist bei Elternhäusern der Regelfall. Liegt der Erwerb kürzer zurück, kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen.

Fazit

Eine geerbte Immobilie hat zwei Fristen, die sofort laufen, und eine Entscheidung, die warten darf. Sortieren Sie in dieser Reihenfolge.

Sechs Wochen für die Ausschlagung. Verschaffen Sie sich sofort einen Überblick über Wert und Lasten.
Zwei Jahre für die gebührenfreie Grundbuchberichtigung. Danach zahlen Sie ohne Gegenleistung.
Der Wert des Finanzamts ist nicht endgültig. Ein Verkehrswertgutachten kann die Steuer spürbar senken.