Diese acht Faktoren bestimmen den Wert Ihrer Immobilie in Oberfranken

„Was ist mein Haus wert?“ Auf diese Frage bekommen Eigentümer oft die Antwort „Kommt auf die Lage an.“ Das stimmt, hilft aber niemandem weiter.

Tatsächlich entsteht ein Immobilienwert aus dem Zusammenspiel mehrerer Faktoren, von denen einige messbar sind und andere regelmäßig übersehen werden. Wir zeigen Ihnen, welche das sind und worauf es speziell in Bayern ankommt, denn einige Regeln gelten hier anders als im Rest der Republik.

Lage: Makro- und Mikrolage trennen

Die Makrolage beschreibt die Region: Wirtschaftskraft, Arbeitsplätze, Bevölkerungsentwicklung, Anbindung. Innerhalb Oberfrankens liegen hier Welten dazwischen. Der Korridor Bamberg, Forchheim und Erlangen profitiert von Universitäten, Industrie und der Nähe zur Metropolregion Nürnberg. In Coburg prägen große Arbeitgeber das Bild. Ländlichere Landkreise wie Kronach oder Kulmbach stehen dagegen vor einer rückläufigen Bevölkerungsentwicklung, was sich unmittelbar auf die Nachfrage auswirkt.

Die Mikrolage ist das, was Sie aus dem Fenster sehen: Straßenlärm, Nachbarbebauung, Ausrichtung des Gartens, Entfernung zu Kindergarten, Arzt und Einkauf, Busanbindung. Zwei Häuser in derselben Gemeinde können sich im Wert deutlich unterscheiden, wenn eines an einer Durchgangsstraße liegt und das andere in einer Sackgasse.

Konkret nachprüfbar: der Bodenrichtwert

Für jedes Grundstück in Bayern gibt es einen amtlichen Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter. Sie finden ihn kostenlos über BORIS Bayern, das Bodenrichtwertinformationssystem des Freistaats.

Zwei Dinge sollten Sie dabei wissen: Der Wert bezieht sich auf ein fiktives „Richtwertgrundstück“ mit typischem Zuschnitt und typischer Bebaubarkeit. Weicht Ihr Grundstück davon ab, etwa weil es schmal geschnitten oder in Hanglage ist, muss der Wert angepasst werden. Und er gilt für den Boden, nicht für das Gebäude darauf.

Noch aussagekräftiger sind die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse, die bei den Landratsämtern und kreisfreien Städten geführt werden. Sie enthalten ausgewertete Kaufpreise echter Verkäufe Ihrer Region.

Grundstück: Zuschnitt und Baurecht

Nicht die Quadratmeterzahl allein entscheidet, sondern was rechtlich darauf möglich ist.

Liegt ein Bebauungsplan vor, regeln Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ), wie dicht und wie hoch gebaut werden darf. Ohne Bebauungsplan gilt im Innenbereich § 34 BauGB: Zulässig ist, was sich in die Umgebungsbebauung einfügt. Im Außenbereich (§ 35 BauGB) wird es deutlich enger, ein Faktor, der bei Objekten in Ortsrandlage oft unterschätzt wird.

Besonders wertrelevant ist die Teilbarkeit. Ein Grundstück von 1.200 Quadratmetern, von dem sich ein
Bauplatz abtrennen lässt, ist erheblich mehr wert als eines gleicher Größe mit ungünstigem Zuschnitt. Das übersehen viele Eigentümer und verschenken damit bares Geld.

Wohnfläche: Häufig falsch berechnet

Die Wohnfläche ist der Faktor, bei dem uns in der Praxis die meisten Fehler begegnen. Nicht jeder Quadratmeter zählt voll:

BEREICH	ANRECHNUNG NACH WOFLV
Raumhöhe ab 2,00 m	100 %
Raumhöhe 1,00 bis 2,00 m (Dachschräge)	50 %
Raumhöhe unter 1,00 m	0 %
Balkon, Loggia, Terrasse	in der Regel 25 %, höchstens 50 %
Keller, Hobbyraum, Heizungsraum	0 %, zählt nicht zur Wohnfläche

Jetzt Termin vereinbaren

Gerade bei ausgebauten Dachgeschossen führt das zu großen Abweichungen. Wer acht Quadratmeter zu viel angibt, hat bei einem Quadratmeterpreis von 3.000 Euro rechnerisch 24.000 Euro zu viel im Exposé stehen. Spätestens wenn der Gutachter der finanzierenden Bank nachmisst, fällt das auf und bringt den Verkauf ins Wanken.

Umgekehrt gilt: Ein gut ausgebauter Keller mit Fenstern erhöht zwar nicht die Wohnfläche, sehr wohl aber den Nutzwert und damit den erzielbaren Preis. Er gehört ins Exposé, nur eben nicht in die Wohnflächenangabe.

Baujahr und Zustand: Die Restnutzungsdauer

Das Baujahr allein sagt wenig. Entscheidend ist die Restnutzungsdauer: die Zahl der Jahre, die das Gebäude bei ordnungsgemäßer Unterhaltung noch wirtschaftlich nutzbar ist.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geht bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus. Ein Haus, das 55 Jahre alt ist, hätte danach rechnerisch noch rund 25 Jahre vor sich. Durchgeführte Modernisierungen verlängern diese Restnutzungsdauer jedoch erheblich und genau hier entsteht Wert.

Am stärksten wirken:

Dach (Eindeckung und Dämmerung)
Fester und Außentüren
Heizungsanlage
Leitungssysteme (Elektro, Wasser, Abwasser)
Bäder
Wärmedemmung der Fassade
Grundrissverbesserung

Ein Haus von 1970, bei dem Dach, Fenster, Heizung und Elektrik erneuert wurden, kann in der Bewertung einem deutlich jüngeren Gebäude entsprechen. Sammeln Sie deshalb alle Rechnungen und Nachweise, jede belegte Modernisierung ist ein Argument, jede unbelegte eine Behauptung.

Ihr persönlicher Ansprechpartner

Herr Stefan Zipfel

Als Experte bin ich gerne Ihr persönlicher Ansprechpartner.

Melden Sie sich gern für eine individuelle Beratung oder bei Fragen zu Ihrer Immobilie, ich stehe Ihnen mit Erfahrung und regionaler Marktkenntnis zur Seite.

09572 839964 [email protected]

Energie: Vom Nebenthema zum Preisfaktor

Kaufinteressenten rechnen heute anders als noch vor zehn Jahren. Die Energieeffizienzklasse im
Energieausweis (A+ bis H) ist längst keine Formalie mehr, sondern fließt direkt in die Kaufentscheidung ein, weil sie die monatliche Belastung nach dem Kauf mitbestimmt.

Zwei Punkte sind beim Verkauf wichtig:

Der Energieausweis ist in aller Regel Pflicht. Er muss bereits in der Anzeige angegeben und spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Ein Verbrauchsausweis kostet rund 50 bis 100 Euro, ein Bedarfsausweis 300 bis 500 Euro. Der aufwendigere Bedarfsausweis ist insbesondere für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen vorgeschrieben, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seither nicht energetisch nachgerüstet wurden. Gültigkeit: zehn Jahre. Von der Ausweispflicht befreit sind unter anderem Baudenkmäler. In Oberfranken ist das kein Randfall.

Es gibt Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt vom neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren unter anderem die Dämmung der obersten Geschossdecke und den Austausch alter Konstanttemperaturkessel. Käufer kalkulieren diese Kosten ein. Wer sie kennt und offen anspricht, verhandelt souveräner als jemand, der davon überrascht wird.

Ausstattung: Was zählt und was nicht

Ein zweites Bad, ein Gästetoilette, bodentiefe Fenster, eine Fußbodenheizung oder ein Stellplatz wirken sich messbar aus. Sie erweitern den Kreis möglicher Käufer.

Anders sieht es bei sehr individuellen Investitionen aus. Eine Designerküche für 40.000 Euro, ein Pool oder eine aufwendige Heimkinoanlage erhöhen den Wert selten in Höhe der Anschaffungskosten. Was dem einen Käufer gefällt, ist für den nächsten ein Rückbauprojekt. Als Faustregel: Ausstattung, die dem Standard entspricht oder ihn maßvoll übertrifft, zahlt sich aus. Ausstattung, die stark vom Üblichen abweicht, selten.

Rechtliche Faktoren: Die stillen Wertbremsen

Hier unterscheidet sich Bayern von anderen Bundesländern und hier liegen die Punkte, die am häufigsten übersehen werden.

Abteilung II des Grundbuchs ist die entscheidende Seite. Dort stehen Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch. In ländlichen Regionen Oberfrankens findet sich häufig noch ein eingetragenes Leibgeding (Altenteil): ein lebenslanges Wohnrecht und Versorgungsrecht, meist zugunsten der Elterngeneration. Solche Rechte mindern den Wert erheblich, weil sie die freie Nutzung
einschränken.

Bayerische Besonderheit: kein Baulastenverzeichnis

In den meisten Bundesländern werden Verpflichtungen des öffentlichen Rechts in einem Baulastenverzeichnis
geführt. Bayern kennt dieses Instrument nicht. Entsprechende Verpflichtungen werden hier über Dienstbarkeiten
im Grundbuch gesichert.
Für Sie heißt das: Ein aktueller, vollständiger Grundbuchauszug ist in Bayern die wichtigste Informationsquelle.
Wer sich auf eine Anfrage beim Baulastenverzeichnis verlässt, sucht an der falschen Stelle.

Denkmalschutz ist in unserer Region alles andere als ein Randthema. Bambergs Altstadt gehört zum
Welterbe der UNESCO, auch Coburg, Kronach und Lichtenfels verfügen über umfangreiche denkmalgeschützte Bestände. Ein Baudenkmal bedeutet Auflagen bei Sanierung und Umbau, gleichzeitig aber steuerliche Vorteile, die den Kreis der Interessenten erweitern: Bei vermieteten Objekten lassen sich Sanierungskosten nach § 7i EStG über zwölf Jahre abschreiben, bei selbstgenutzten nach § 10f EStG über zehn Jahre.

Ob Ihr Gebäude eingetragen ist, verrät der Denkmalatlas des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege.

Altlasten schließlich, etwa bei ehemals gewerblich genutzten Flächen oder alten Heizöltanks, können den Wert massiv drücken. Auskunft erteilt das Altlastenkataster beim Landratsamt.

Markt: Angebot, Nachfrage und Zinsniveau

Der beste Zustand nützt wenig, wenn sich kein Käufer findet und umgekehrt.

Das Zinsniveau bestimmt, wie viel Kaufpreis sich ein Interessent mit gegebener Monatsrate leisten kann.
Steigende Zinsen verkleinern das Budget und damit die Nachfrage, fallende vergrößern sie.

Hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten, die Käufer aus Eigenkapital aufbringen müssen. In Bayern liegt die Grunderwerbsteuer bei 3,5 Prozent: der niedrigste Satz in Deutschland und ein echter Standortvorteil
gegenüber Ländern mit 6,5 Prozent. Zusammen mit Notarkosten und Grundbuchkosten von etwa 1,5 bis 2 Prozent ergibt sich ein spürbar geringerer Eigenkapitalbedarf als in vielen Nachbarregionen.

Ein guter Indikator für die aktuelle Marktlage ist die durchschnittliche Vermarktungsdauer vergleichbarer Objekte in Ihrer Gemeinde. Verkürzt sie sich, zieht die Nachfrage an. Verlängert sie sich, sollten Sie die
Preisvorstellung überdenken.

Fazit

Der Wert Ihrer Immobilie ergibt sich nicht aus einem Faktor, sondern aus deren Zusammenspiel. Lage
und Bodenrichtwert setzen den Rahmen, Wohnfläche und Restnutzungsdauer bestimmen die Substanz, Energiekennwerte und Grundbuchlage entscheiden darüber, wie gut sich das Objekt am Markt durchsetzt.

Drei Punkte geben wir Ihnen mit:

Prüfen Sie die Wohnfläche, bevor Sie einen Preis nennen. Fehler hier kosten Vertrauen und Geld.
Sammeln Sie Modernisierungsnachweise. Jede belegte Maßnahme verlängert die
Restnutzungsdauer und erhöht den Wert.
Lesen Sie Abteilung II Ihres Grundbuchs. In Bayern steht dort, was andernorts im
Baulastenverzeichnis stünde.