Unterlagen für den Immobilienverkauf: Die
vollständige Checkliste

Kaufinteressenten entscheiden schnell, aber ihre Bank entscheidet nach Aktenlage. Fehlt eine Wohnflächenberechnung oder der Energieausweis, verzögert sich die Finanzierungszusage um Wochen. In dieser Zeit findet der Interessent oft ein anderes Objekt.

Diese Checkliste nennt alle Unterlagen, die zuständige Stelle in Bayern und die Beschaffungsdauer. Beginnen Sie damit, bevor Sie inserieren.

Immer erforderlich

UNTERLAGE	WO IN BAYERN	DAUER
Grundbuchauszug aktuell, nicht älter als drei Monate	Grundbuchamt beim Amtsgericht	wenige Tage
Liegenschaftskarte / Flurkarte	Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (ADBV)	wenige Tage
Energieausweis außer bei Baudenkmälern und einigen Sonderfällen	Energieberater, Schornsteinfeger, Fachbetriebe	1 bis 4 Wochen
Grundrisse, Schnitte, Ansichten	eigene Unterlagen oder Bauakte beim Landratsamt	2 bis 6 Wochen
Wohnflächenberechnung	Bauakte, Architekt oder Neuberechnung	1 bis 3 Wochen
Baugenehmigung und Baubeschreibung	Bauamt / Landratsamt, Einsicht in die Bauakte	2 bis 6 Wochen
Nachweise über Modernisierungen	eigene Rechnungen und Handwerkerunterlagen	sofort

Kosten und ein bayerischer Hinweis

Ein einfacher Grundbuchausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro. Die Liegenschaftskarte liegt je nach Ausführung im niedrigen zweistelligen Bereich. Der Energieausweis ist der größte Posten: Ein Verbrauchsausweis kostet rund 50 bis 100 Euro, ein Bedarfsausweis 300 bis 500 Euro.

Baulasten suchen Sie in Bayern vergebens. Der Freistaat führt, anders als die meisten Bundesländer, kein Baulastenverzeichnis. Entsprechende Verpflichtungen werden hier als Dienstbarkeiten im Grundbuch gesichert. Der vollständige Grundbuchauszug ist deshalb Ihre wichtigste Quelle; eine Anfrage beim Baulastenverzeichnis geht ins Leere.

Er ist allerdings nicht die einzige: Bindungen können sich auch aus dem Bebauungsplan, einem Sanierungsvermerk, der Denkmalliste oder aus Auflagen in der Baugenehmigung ergeben. Wer sichergehen will, sieht an all diesen Stellen nach.

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen

Beim Wohnungsverkauf prüfen Käufer und Banken nicht nur die Wohnung, sondern die gesamte Gemeinschaft. Diese Unterlagen erhalten Sie von der Hausverwaltung:

Teilungserklärung mit Aufteilungsplan: definiert, was Sondereigentum ist und was Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftsordnung: Regeln zu Nutzung, Kostenverteilung und Stimmrecht
Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, hier stehen beschlossene und
anstehende Maßnahmen
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre
Höhe der Instandhaltungsrücklage und Ihr Anteil daran
Beschlusssammlung
Verwaltervertrag und Angaben zum aktuellen Hausgeld

Rechnen Sie bei der Verwaltung mit zwei bis vier Wochen Vorlauf. Manche Verwaltungen berechnen für die Zusammenstellung eine Gebühr.

Bauträger Objekt für ein Wohnungsprojekt

Zusätzlich bei vermieteten Objekten

Alle Mietverträge samt Nachträgen
Mietaufstellung mit Kaltmiete, Vorauszahlungen und Mietbeginn je Einheit
Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
Nachweise über Mietkautionen und deren Anlage
Aufstellung laufender Betriebskosten

Käufer eines vermieteten Objekts kaufen den Ertrag, nicht die Fläche. Je sauberer die Mietaufstellung, desto belastbarer der Preis.

Situationsabhängige Unterlagen

WENN	DANN BRAUCHEN SIE
Verdacht auf Altlasten, frühere gewerbliche Nutzung, alter Öltank	Auskunft aus dem Altlastenkataster beim Landratsamt
Gebäude steht unter Denkmalschutz	Auszug aus der Denkmalliste, Auflagen der Denkmalschutzbehörde
Erbfall	Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, berichtigtes Grundbuch
Erbbaurecht	Erbbaurechtsvertrag, Höhe und Anpassungsregelung des Erbbauzinses, Restlaufzeit
Objekt liegt im Sanierungsgebiet	Sanierungsvermerk, Genehmigung der Gemeinde
Laufendes Darlehen	Restschuldbestätigung der Bank, Angabe zur Vorfälligkeitsentschädigung
Wohnrecht, Nießbrauch oder Leibgeding eingetragen	Zugrunde liegender Vertrag, Angaben zum Berechtigten

Was Sie ohnehin bereithalten sollten

Aktuelle Grundsteuerbescheide: Käufer fragen nach der laufenden Belastung
Versicherungsnachweise: insbesondere Wohngebäudeversicherung
Wartungsnachweise für Heizung und Schornsteinfeger
Unterlagen zu Photovoltaik oder Wärmepumpe samt Einspeisevertrag
Aufstellung der Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre

Der praktische Tipp

Legen Sie alles digital in einem strukturierten Ordner ab und benennen Sie die Dateien einheitlich. Wenn ein ernsthafter Interessent fragt, können Sie innerhalb von Minuten ein vollständiges Paket übersenden, statt zwei Wochen zu suchen. Das wirkt auf Käufer und finanzierende Banken professionell und beschleunigt die Zusage spürbar.

Ihr persönlicher Ansprechpartner

Herr Stefan Zipfel

Als Experte bin ich gerne Ihr persönlicher Ansprechpartner.

Melden Sie sich gern für eine individuelle Beratung oder bei Fragen zu Ihrer Immobilie – ich stehe Ihnen mit Erfahrung und regionaler Marktkenntnis zur Seite.

09572 839964 [email protected]

Fazit

Die Unterlagenbeschaffung ist der längste Einzelvorgang im gesamten Verkaufsprozess und der einzige,
den Sie vollständig vorziehen können.

Vier bis sechs Wochen einplanen, bevor das Objekt an den Markt geht.
Bauakte zuerst anfragen. Sie dauert am längsten.
Grundbuchauszug vollständig lesen. In Bayern steht dort auch das, was andernorts im Baulastenverzeichnis stünde, ergänzend gehören Bebauungsplan und Denkmalliste geprüft.