Der Weg zum Eigenheim: So läuft der Kaufprozess

Die meisten Kaufinteressenten beginnen mit der Immobiliensuche. Das ist die zweitbeste Reihenfolge. Wer zuerst sein Budget kennt und die Finanzierung vorbereitet hat, kann zugreifen, sobald das richtige Objekt kommt. Bei mehreren Interessenten ist er damit im Vorteil.

Dieser Ratgeber führt durch alle Schritte, mit den Zahlen, die für Bayern gelten, und den Punkten, an denen Käufe typischerweise scheitern.

Budget: Was der Kauf wirklich kostet

Der Kaufpreis ist nicht der Betrag, den Sie brauchen. Hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten, und die müssen Sie in aller Regel aus Eigenkapital aufbringen. Banken finanzieren sie meist nicht mit.

POSITION	IN BAYERN	WER ZAHLT
Grunderwerbsteuer	3,5 %	Käufer
Notar und Grundbuch	ca. 1,5 bis 2,0 %	überwiegend Käufer
Maklerprovision (falls beauftragt)	frei vereinbar, bei Wohnimmobilien geteilt	beide Seiten
Summe Nebenkosten	etwa 5 bis 9 %

Der bayerische Standortvorteil

Bayern erhebt mit 3,5 Prozent den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz in Deutschland. Mehrere Bundesländer liegen bei 6,5 Prozent, fast dem Doppelten. Die Sätze werden von den Ländern festgelegt und gelegentlich geändert; für einen tagesaktuellen Vergleich lohnt ein kurzer Blick auf die Angabe des jeweiligen Landes. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro sind das 10.500 Euro Unterschied. Dieses Geld müssen Sie hier nicht als Eigenkapital vorhalten. Wer aus einem anderen Bundesland zuzieht, sollte das in seine Rechnung aufnehmen.

Eigenkapital: Wie viel Sie brauchen

Als Orientierung gilt: Die Nebenkosten vollständig plus möglichst 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises.
Gerechnet für einen Kaufpreis von 350.000 Euro:

	OHNE MAKLER	MIT MAKLER
Grunderwerbsteuer 3,5 %	12.250 €	12.250 €
Notar und Grundbuch ca. 1,75 %	6.125 €	6.125 €
Maklerprovision, Käuferanteil ca. 3,5 %	entfällt	12.250 €
Nebenkosten gesamt	rund 18.400 €	rund 30.600 €
zuzüglich 10 bis 20 % Eigenkapital	35.000 bis 70.000 €	35.000 bis 70.000 €
Benötigtes Eigenkapital	53.000 bis 88.000 €	66.000 bis 101.000 €

Die Provisionssätze sind frei verhandelbar; die 3,5 Prozent stehen hier als in Bayern üblicher Richtwert.

Finanzierungen mit weniger Eigenkapital sind möglich, aber teurer: Die Bank verlangt für den höheren Beleihungsauslauf einen Zinsaufschlag, der sich über die Laufzeit erheblich summiert.

Zum Eigenkapital zählen auch Bausparguthaben, Wertpapiere, Lebensversicherungen mit Rückkaufswert sowie Eigenleistungen und Materialgestellung, die die Bank anerkennt.

Finanzierung vorbereiten, bevor Sie suchen

Holen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank, bevor Sie ernsthaft suchen. Darin bestätigt das Institut, bis zu welchem Betrag es Sie grundsätzlich finanzieren würde.

Das hat zwei Effekte: Sie wissen, in welchem Preissegment Sie suchen. Und Sie sind gegenüber Verkäufern glaubwürdig. Bei mehreren Interessenten entscheidet oft nicht das höchste Gebot, sondern das sicherste.

Was die Bank dafür braucht: Einkommensnachweise der letzten drei Monate, Steuerbescheide oder Jahresabschlüsse bei Selbstständigen, Aufstellung des Eigenkapitals, Übersicht über bestehende Verbindlichkeiten und eine Selbstauskunft.

Suchen und besichtigen

Definieren Sie vorab, was verhandelbar ist und was nicht. Lage und Grundstückszuschnitt lassen sich nicht ändern. Bäder, Böden und Grundrisse schon.

Worauf Sie bei der Besichtigung achten sollten:

Feuchtigkeit im Keller und an Außenwänden, Geruch, Salzausblühungen
Alter von Dach, Fenstern, Heizung und Elektrik: die vier teuersten Posten
Energieausweis und die daraus folgenden Nachrüstpflichten
Grundbuch, Abteilung II: Wegerechte, Wohnrechte, Leibgeding
Umgebung zu verschiedenen Tageszeiten: Verkehrslärm ist sonntagvormittags anders als werktags um sieben

Bei ernsthaftem Interesse an einem älteren Objekt lohnt ein Bausachverständiger. Einige hundert Euro sind gut investiert, wenn sie einen Sanierungsstau von 80.000 Euro aufdecken. Oder Ihnen die Sicherheit geben, dass keiner besteht.

Vom Angebot zum Notarvertrag

Haben Sie sich mit dem Verkäufer geeinigt, gilt zunächst: Mündliche Zusagen sind rechtlich unverbindlich. Ein Immobilienkaufvertrag wird nur durch notarielle Beurkundung wirksam. Bis zum Notartermin kann jede Seite noch aussteigen.

Der Notar erstellt den Vertragsentwurf und übersendet ihn beiden Seiten. Ist ein Verbraucher beteiligt, soll zwischen Zusendung und Beurkundung eine Regelfrist von zwei Wochen liegen. Das ist eine Sollvorschrift: Ein Vertrag wird nicht unwirksam, wenn die Frist unterschritten wird. Sie können aber darauf bestehen, und der Notar wird dem folgen. Nutzen Sie diese Zeit, und stellen Sie Fragen vor dem Termin, nicht im Termin.

Prüfen Sie im Entwurf besonders: Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Regelungen zu Mängeln und Gewährleistungsausschluss, mitverkauftes Inventar, Verteilung der Kosten und Lasten.

Ihr persönlicher Ansprechpartner

Herr Stefan Zipfel

Als Experte bin ich gerne Ihr persönlicher Ansprechpartner.

Melden Sie sich gern für eine individuelle Beratung oder bei Fragen zu Ihrer Immobilie – ich stehe Ihnen mit Erfahrung und regionaler Marktkenntnis zur Seite.

09572 839964 [email protected]

Nach dem Notartermin: Was in welcher Reihenfolge passiert

Sie zahlen nicht sofort. Der Notar sorgt zuerst dafür, dass Sie abgesichert sind:

Auflassungsvormerkung wird ins Grundbuch eingetragen, sie reserviert Ihnen das Eigentum
Gemeinde erklärt den Verzicht auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht
Bank des Verkäufers liefert die Unterlagen zur Löschung bestehender Grundschulden
Fälligkeitsmitteilung des Notars, erst jetzt überweisen Sie
Übergabe mit Protokoll und Zählerständen
Grunderwerbsteuerbescheid kommt vom Finanzamt, Sie zahlen
Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts geht an das Grundbuchamt
Eigentumsumschreibung: jetzt stehen Sie im Grundbuch

Zwischen Notartermin und Übergabe vergehen üblicherweise sechs bis zehn Wochen. Die Eigentumsumschreibung selbst kann danach noch einige Zeit dauern, das ist normal und beeinträchtigt Sie nicht, weil die Vormerkung Sie schützt.

Nicht vergessen: nach dem Kauf

Wohngebäudeversicherung: sie geht kraft Gesetzes auf Sie über. Prüfen Sie Umfang und Beitrag: Sie
haben ein Sonderkündigungsrecht, müssen es aber innerhalb eines Monats nach Ihrer Eintragung im
Grundbuch ausüben
Grundsteuer: ab Übergabe wird sie zur laufenden Kostenposition
Nachrüstpflichten nach dem GEG: für bestimmte Maßnahmen haben Sie zwei Jahre Zeit
Schornsteinfeger und Versorger ummelden

Fazit

Ein Immobilienkauf ist kein spontaner Vorgang, sondern eine Abfolge von Schritten, die sich vorbereiten lassen.

Finanzierung vor der Suche. Wer vorbereitet ist, gewinnt Objekte, die andere verlieren.
Nebenkosten aus Eigenkapital. In Bayern rund 5 bis 9 Prozent, je nachdem, ob ein Makler beteiligt ist.
Zwei Wochen Prüfzeit nutzen. Der Vertragsentwurf ist der wichtigste Text, den Sie lesen werden.