Privatverkauf ohne Makler: Vorteile und Risiken
ehrlich betrachtet

Dieser Ratgeber kommt von einem Maklerunternehmen. Sie dürfen ihn deshalb mit Skepsis lesen. Genau deshalb sagen wir zuerst das Unbequeme: Es gibt Fälle, in denen der Verkauf ohne Makler die richtige Entscheidung ist.

Wir nennen sie beim Namen. Und wir nennen die Fälle, in denen wir davon abraten würden, mit ebenso konkreten Gründen. Entscheiden können Sie danach selbst.

Wann der Privatverkauf sinnvoll ist

In diesen Konstellationen ist ein Makler meist überflüssig:

Der Käufer steht bereits fest. Sie verkaufen an ein Kind, an den Nachbarn, an den langjährigen Mieter oder innerhalb der Familie. Es gibt nichts zu vermarkten. Sie brauchen einen Notar, keinen Makler.
Gefragtes Standardobjekt in guter Lage. Eine gepflegte Dreizimmerwohnung in zentraler Lage von Bamberg oder Bayreuth findet auch privat Interessenten. Die Marktdaten sind gut zugänglich, die Bewertung ist unkompliziert.
Sie haben Zeit, Nerven und Erfahrung. Wer schon einmal verkauft hat, beruflich mit Verträgen zu tun hat und das Objekt nicht dringend loswerden muss, kann das gut selbst stemmen.

In diesen Fällen sparen Sie die Provision, ohne ein nennenswertes Risiko einzugehen. Das sollte man offen sagen.

Was Sie dann selbst leisten müssen

Der Privatverkauf ist keine Abkürzung, sondern eine Verlagerung der Arbeit. Auf Ihre Zeit umgerechnet sieht das so aus:

AUFGABE	IHR ZEITAUFWAND
Unterlagen bei Ämtern und Verwaltung beschaffen Laufzeit 4 bis 6 Wochen, Ihre eigene Arbeit darin	5 bis 10 Std.
Wert ermitteln, Marktbericht auswerten, Preis festlegen	5 bis 10 Std.
Fotos, Grundrisse, Exposé erstellen	10 bis 15 Std.
Inserate schalten und pflegen zusätzlich Portalgebühren	5 bis 10 Std.
Anfragen beantworten, Interessenten vorqualifizieren der größte Einzelposten	15 bis 30 Std.
Besichtigungen durchführen meist abends und am Wochenende	10 bis 25 Std.
Verhandeln, Notartermin koordinieren, Übergabe	10 bis 20 Std.
Summe	60 bis 120 Std

Das entspricht zwei bis drei vollen Arbeitswochen, verteilt über mehrere Monate und überwiegend außerhalb der Bürozeiten. Der Zeitaufwand ist dabei das eine. Das andere ist, dass ein Teil dieser Aufgaben Fachwissen verlangt und Fehler hier teuer sind.

Die vier realen Risiken

Der Preis

Das größte Risiko ist nicht, zu billig zu verkaufen. Es ist, zu teuer zu starten. Ein überhöhter Angebotspreis verbrennt die entscheidenden ersten vier Wochen. Danach wird das Objekt zum Ladenhüter, und jede spätere Reduzierung liest der Markt als Schwächesignal. Am Ende steht häufig ein Preis unterhalb dessen, was ein realistischer Start gebracht hätte.

Die Haftung

Beim Verkauf von Bestandsimmobilien wird die Gewährleistung üblicherweise ausgeschlossen. Dieser Ausschluss greift jedoch nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Wer von Feuchtigkeit im Keller, einem undichten Dach oder einem Schadstoffverdacht weiß und schweigt, haftet, auch Jahre nach dem Verkauf, und der Käufer kann Rückabwicklung oder Minderung verlangen. Die Lösung ist nicht Verschweigen, sondern vollständige Offenlegung im Vertrag. Bekannte Mängel gehören benannt und schriftlich dokumentiert. Das schützt Sie.

Die Finanzierung des Käufers

Privatverkäufer prüfen die Bonität meist nicht oder zu spät. Platzt die Finanzierung nach dem Notartermin, verlieren Sie Wochen, die Aufmerksamkeit des Markts und tragen möglicherweise Notarkosten für einen Vertrag, der nie vollzogen wird

Sicherheit und Datenschutz

Sie lassen fremde Menschen in Ihre Wohnung, oft allein und abends. Sie veröffentlichen Grundrisse und Fotos Ihres Zuhauses samt Adresse. Beides ist handhabbar, sollte aber bewusst entschieden sein.

Wann wir vom Privatverkauf abraten

In diesen Fällen überwiegen die Risiken aus unserer Erfahrung deutlich:

Erbengemeinschaft. Mehrere Eigentümer mit unterschiedlichen Interessen brauchen eine neutrale Instanz. Sonst wird der Verkauf zum Familienkonflikt.
Trennung oder Scheidung. Dieselbe Begründung, verschärft. Beide Seiten müssen der Zahl vertrauen können.
Vermietete Objekte. Käuferkreis, Bewertung und rechtliche Fragen sind deutlich komplexer.
Erheblicher Sanierungsstau. Hier entscheidet die richtige Ansprache des Käuferkreises über mehrere zehntausend Euro.
Sonderimmobilien: Denkmäler, Höfe, Gewerbe, Objekte mit Erbbaurecht oder Leibgeding.
Schwache Nachfragelage. Wo wenige Interessenten in Frage kommen, entscheidet die gezielte Ansprache, nicht das Inserat.

Die Provisionsrechnung, vollständig gerechnet

Die Provision ist der Grund, aus dem der Privatverkauf erwogen wird. Sie ist frei verhandelbar. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Privatpersonen gilt seit Dezember 2020 zusätzlich der Grundsatz der Teilung: Verkäufer und Käufer tragen sie zu gleichen Teilen, und der Verkäufer kann nicht stärker belastet werden als der Käufer. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbe gilt diese Teilungspflicht nicht.

In Bayern liegt der übliche Gesamtsatz bei rund 7 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, also etwa 3,5 Prozent je Seite. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro sind das rund 12.500 Euro für Sie als Verkäufer.

Eine ehrliche Rechnung stellt der ersparten Provision aber gegenüber, was der Privatverkauf kostet:

Portalgebühren für Inserate über mehrere Monate
Professionelle Fotos, falls Sie nicht selbst fotografieren
Bewertung oder Gutachten, wenn Sie sicher sein wollen
Ihre eigene Arbeitszeit
Und vor allem: die Differenz im erzielten Preis

Der letzte Punkt ist der entscheidende und zugleich der, den niemand vorher kennt. Bleiben wir beim Beispiel: Bei 350.000 Euro Kaufpreis entsprechen fünf Prozent Preisunterschied 17.500 Euro, also mehr als die 12.500 Euro Provision, die Sie sparen würden. Schon ein um vier Prozent besseres Ergebnis gleicht die Provision aus.

Ob dieser Unterschied eintritt, hängt vom Objekt ab. Bei einem Standardobjekt in gefragter Lage ist er klein, dort findet der Markt den Preis von allein. Bei einem erklärungsbedürftigen Objekt in schwacher Lage ist er groß, weil dort die gezielte Ansprache des richtigen Käuferkreises den Ausschlag gibt.

Unser ehrlicher Rat

Holen Sie sich eine Bewertung, bevor Sie sich entscheiden, auch wenn Sie dann privat verkaufen. Sie ist bei uns kostenfrei, und Sie gehen keine Verpflichtung ein.

Mit einer belastbaren Zahl können Sie den Privatverkauf mit realistischem Preis starten. Das ist immer noch besser, als ihn mit einer Schätzung zu beginnen und nach vier Monaten zu korrigieren.

Ihr persönlicher Ansprechpartner

Herr Stefan Zipfel

Als Experte bin ich gerne Ihr persönlicher Ansprechpartner.

Melden Sie sich gern für eine individuelle Beratung oder bei Fragen zu Ihrer Immobilie – ich stehe Ihnen mit Erfahrung und regionaler Marktkenntnis zur Seite.

09572 839964 [email protected]

Fazit

Der Privatverkauf ist kein Fehler, er ist eine Entscheidung, die zu manchen Situationen passt und zu anderen nicht.

Steht der Käufer fest, brauchen Sie keinen Makler. Gehen Sie direkt zum Notar.
Der Startpreis entscheidet. Er ist der einzige Fehler, den man später nicht mehr korrigieren kann.
Bei mehreren Eigentümern besser nicht allein. Erbengemeinschaft und Trennung brauchen eine neutrale Instanz.