Die Scheidungsimmobilie: Was tun mit dem
gemeinsamen Zuhause?

Bei einer Trennung ist die gemeinsame Immobilie meist der größte Vermögenswert und der einzige, den man nicht einfach halbieren kann. Genau daran entzünden sich die längsten Auseinandersetzungen.

Dieser Ratgeber stellt die fünf möglichen Wege vor, nennt zu jedem die wirtschaftlichen Folgen und erklärt die drei Punkte, die in der Praxis am häufigsten übersehen werden.

Zuerst klären: Wem gehört was?

Entscheidend ist nicht, wer bezahlt hat, sondern wer im Grundbuch steht. Sind beide Ehepartner als Miteigentümer eingetragen, was der Regelfall ist, gehört jedem der eingetragene Anteil, meist die Hälfte.

Davon getrennt zu betrachten ist der Zugewinnausgleich. Leben Sie ohne Ehevertrag, gilt die Zugewinngemeinschaft. Dabei wird verglichen, wie sich das Vermögen beider Partner während der Ehe entwickelt hat; wer den höheren Zugewinn erzielt hat, zahlt die Hälfte der Differenz aus.

Für die Immobilie heißt das: Ihr Wert fließt in diese Rechnung ein. Die Bewertung ist damit keine Nebensache, sondern der Betrag, um den es geht.

Der Stichtag, um den gestritten wird

Für den Zugewinnausgleich zählen zwei feste Zeitpunkte: Das Anfangsvermögen wird auf den Tag der Eheschließung bezogen, das Endvermögen auf den Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehegatten zugestellt wird.

Entscheidend ist also der Wert Ihrer Immobilie an diesem Zustellungstag, nicht der heutige, nicht der beim Auszug und nicht der beim späteren Verkauf. Steigt oder fällt der Markt danach, ändert das am Ausgleichsanspruch nichts mehr.

Wer eine Bewertung beauftragt, sollte deshalb ausdrücklich den richtigen Stichtag angeben. Eine Bewertung „zum heutigen Tag“ ist für den Zugewinn unbrauchbar, wenn die Zustellung zwei Jahre zurückliegt.

Die fünf Wege

WEG	WANN SINNVOLL	ZU BEDENKEN
Verkauf	Wenn keiner das Objekt allein halten kann oder will	Klarster Schnitt, Erlös ist teilbar. Aus der Haftung kommen beide aber nur, wenn der Erlös das Darlehen vollständig ablöst
Auszahlung	Einer bleibt, meist wegen der Kinder	Erfordert Bewertung, Finanzierung und Schuldhaftentlassung
Vermietung	Schlechte Marktlage, spätere Entscheidung gewollt	Erfordert dauerhafte Zusammenarbeit als Vermieter
Realteilung	Nur bei baulich teilbaren Objekten	Teilungserklärung, Umbau, Genehmigung nötig
Teilungsversteigerung	Wenn keine Einigung gelingt	Erlös meist deutlich unter Verkehrswert, für beide der teuerste Weg

Die drei Punkte, die am häufigsten übersehen werden

Erstens: Schuldhaftentlassung ist nicht automatisch

Haben beide Partner den Darlehensvertrag unterschrieben, haften auch beide, gesamtschuldnerisch. Wird die Immobilie auf einen Partner übertragen, ändert das an der Haftung des anderen zunächst gar nichts. Die Bank muss der Entlassung aus der Mithaftung ausdrücklich zustimmen. Sie tut das nur, wenn der verbleibende Partner die Finanzierung allein tragen kann. Klären Sie das vor der notariellen Übertragung, nicht danach. Andernfalls haften Sie weiter für ein Haus, das Ihnen nicht mehr gehört.

Zweitens: Vorfälligkeitsentschädigung

Wird das Darlehen vorzeitig abgelöst, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz kann das ein erheblicher Betrag sein. Lassen Sie ihn sich vorab schriftlich beziffern, er gehört in jede Vergleichsrechnung zwischen Verkauf und Auszahlung.

Drittens: Steuern

Bei der Grunderwerbsteuer gibt es eine Erleichterung, die viele nicht kennen: Überträgt ein Ehegatte dem anderen seinen Miteigentumsanteil, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das gilt sowohl für Übertragungen während bestehender Ehe als auch für die Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.

Sie müssen also nicht warten, bis die Scheidung rechtskräftig ist, ein Irrtum, der immer wieder zu unnötigem Zeitdruck führt. Anders liegt es bei nicht verheirateten Paaren: Dort ist die Übertragung grunderwerbsteuerpflichtig.

Anders bei der Einkommensteuer: Verkauft oder überträgt ein Partner seinen Miteigentumsanteil innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb und hat er die Immobilie nicht durchgehend selbst genutzt, kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen. Gerade wenn ein Partner früher ausgezogen ist, wird das relevant. Diese Frage gehört vor der Entscheidung auf den Tisch eines Steuerberaters.

Warum die Teilungsversteigerung selten die Lösung ist

Jeder Miteigentümer kann sie allein beantragen, sie wird deshalb gern als Druckmittel eingesetzt. Wirtschaftlich schadet sie aber beiden Seiten: Im Versteigerungstermin bieten überwiegend professionelle Käufer, die Abschläge einkalkulieren. Der erzielte Erlös liegt regelmäßig deutlich unter dem, was ein freihändiger Verkauf gebracht hätte.

Hinzu kommen Gerichts- und Sachverständigenkosten sowie ein Verfahren, das sich über viele Monate zieht. Wer mit der Teilungsversteigerung droht, droht meist auch sich selbst.

Wir unterstützen Sie bei der Scheidung

Wir möchten, dass die Suche Ihrer Wunschimmobilie so einfach und sicher wie möglich verläuft. Deshalb begleiten wir Sie mit umfassendem Service und persönlicher Betreuung bei jedem Schritt auf dem Weg zu Ihrer neuen Immobilie.

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Warum eine neutrale Bewertung alles vereinfacht

In fast allen Fällen, die uns erreichen, liegt der eigentliche Konflikt nicht in der Frage „verkaufen oder behalten“, sondern in der Frage „was ist es wert“. Ein Partner schätzt hoch, weil er ausgezahlt werden will. Der andere schätzt niedrig, weil er auszahlen muss.

Eine nachvollziehbare, methodisch begründete Wertermittlung nimmt dieser Diskussion die Grundlage. Sie liefert eine Zahl, die beide Seiten und im Streitfall auch das Gericht, akzeptieren können.

Wichtig ist dabei die Neutralität: Beauftragen Sie die Bewertung möglichst gemeinsam. Ein Gutachten, das nur eine Seite bestellt hat, wird von der anderen fast immer angezweifelt.

Wenn verkauft wird: Was in der Trennungssituation anders läuft

Beide müssen unterschreiben. Ohne Zustimmung beider Miteigentümer geht kein Kaufvertrag durch den Notar.
Klären Sie vorab die Erlösverteilung. Wer trägt die Vorfälligkeitsentschädigung? Wie werden Ablösung des Darlehens und Verkaufsnebenkosten verrechnet? Schriftlich festhalten, bevor vermarktet wird.
Legen Sie eine Kommunikationsregel fest. Es hilft enorm, wenn Besichtigungen und Verhandlungen
über eine neutrale Stelle laufen statt über beide Parteien parallel.
Diskretion. Eine Trennung geht Kaufinteressenten nichts an, sie schwächt nur Ihre Verhandlungsposition, weil sie Zeitdruck signalisiert.

Ihr persönlicher Ansprechpartner

Herr Stefan Zipfel

Als Experte für Scheidungsimmobilien bin ich Ihr persönlicher Ansprechpartner rund um das Thema Scheidung.

Melden Sie sich gern für eine individuelle Beratung oder bei Fragen zu Ihrer Immobilie – ich stehe Ihnen mit Erfahrung und regionaler Marktkenntnis zur Seite.

09572 839964 [email protected]

Fazit

Die Immobilie ist bei einer Trennung meist der letzte gemeinsame Gegenstand und der, bei dem eine sachliche Grundlage am meisten wert ist.

Bewertung zuerst und zum richtigen Stichtag. Für den Zugewinn zählt der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags, nicht der heutige.
Schuldhaftentlassung vor der Übertragung klären. Sonst haften Sie für ein Haus, das Ihnen nicht mehr gehört.
Teilungsversteigerung meiden. Sie kostet beide Seiten Geld, nicht nur die andere.