Energieausweis: Ihre Pflichten beim Verkauf

Beim Energieausweis kann das Versäumnis richtig teuer werden: Für Verstöße gegen die Vorlage- und Angabepflichten sieht das Gesetz einen Bußgeldrahmen von bis zu 10.000 Euro vor. Trotzdem wird er regelmäßig zu spät besorgt oder in der falschen Variante.

Dieser Ratgeber erklärt, welchen Ausweis Sie brauchen, wann Sie ihn vorlegen müssen, was er kostet und in welchem Fall Sie gar keinen benötigen.

Vier Pflichten, die im Gesetz stehen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt beim Verkauf und bei der Vermietung vier Dinge:

Angaben in der Immobilienanzeige. Schon im Inserat müssen Art des Ausweises, der Energiebedarfsoder Energieverbrauchswert, der wesentliche Energieträger, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse genannt werden.
Vorlage bei der Besichtigung. Der Ausweis ist spätestens beim Besichtigungstermin unaufgefordert vorzulegen, der Interessent muss nicht danach fragen.
Übergabe an den Käufer spätestens mit Abschluss des Kaufvertrags.
Gültigkeit. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Danach verliert er seine Gültigkeit und muss neu erstellt werden.

Verstöße gelten als Ordnungswidrigkeit. Der Bußgeldrahmen reicht je nach Verstoß bis 10.000 Euro, in der Praxis werden selten die Höchstbeträge verhängt, das Risiko besteht aber.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?

Es gibt zwei Varianten, und Sie dürfen nicht immer frei wählen.

	VERBRAUCHSAUSWEIS	BEDARFSAUSWEIS
Grundlage	Tatsächlicher Verbrauch der letzten drei Jahre	Bauphysikalische Berechnung des Gebäudes
Aussagekraft	Abhängig vom Heizverhalten der Bewohner	Unabhängig vom Nutzer, vergleichbar
Kosten	rund 50 bis 100 Euro	rund 300 bis 500 Euro
Aufwand	Verbrauchsabrechnungen einreichen	Aufnahme des Gebäudes, oft vor Ort

Pflicht zum Bedarfsausweis besteht insbesondere bei kleineren Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seither nicht auf den damaligen Wärmeschutzstandard gebracht wurden. Das trifft auf viele Bestandsgebäude im ländlichen Oberfranken zu.

In allen übrigen Fällen dürfen Sie zwischen beiden Varianten wählen.

Wann sich der teurere Ausweis lohnt

Auch wenn Sie wählen dürfen, kann der Bedarfsausweis die bessere Entscheidung sein: Er rechnet nicht das Heizverhalten der Vorbewohner ein. Wenn in Ihrer Immobilie sparsam gelebt wurde, zeigt der Verbrauchsausweis einen günstigen Wert, schön für Sie. Wurde großzügig geheizt oder stand das Haus zeitweise leer, fällt der Verbrauchswert unnötig schlecht aus.

Bei einem gut gedämmten Gebäude mit ungünstiger Verbrauchshistorie sind die Mehrkosten von rund 300 Euro schnell wieder eingespielt.

Die Energieeffizienzklasse und was sie am Markt bewirkt

Der Ausweis ordnet das Gebäude einer Klasse von A+ bis H zu. Diese Klasse steht seit einigen Jahren in jedem Inserat und ist für Kaufinteressenten zu einem echten Auswahlkriterium geworden.

Der Grund ist einfach: Käufer rechnen die zu erwartenden Heizkosten und die absehbaren Sanierungskosten in ihr Budget ein. Eine schlechte Klasse führt deshalb nicht nur zu weniger Anfragen, sondern zu niedrigeren Geboten.

Das heißt nicht, dass Sie vor dem Verkauf sanieren sollten, energetische Sanierungen amortisieren sich im Verkaufspreis selten vollständig. Es heißt aber, dass Sie den Wert kennen und erklären können sollten: Was wurde bereits gemacht, was steht an, und was kostet das ungefähr?

Wann Sie keinen Energieausweis brauchen

Es gibt Ausnahmen von der Ausweispflicht. Die wichtigsten:

Baudenkmäler. Geschützte Gebäude sind von der Pflicht befreit. In einer Region mit den Altstadtbeständen von Bamberg, Coburg, Kronach und Lichtenfels betrifft das einen spürbaren Teil des Bestands.
Kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche.
Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt werden: etwa reine Lager- oder Wirtschaftsgebäude.
Abbruchobjekte: bei denen der Abriss feststeht.

Auch wenn eine Ausnahme greift: Weisen Sie im Exposé darauf hin und nennen Sie den Grund. Ein
kommentarlos fehlender Ausweis wirkt wie ein Versäumnis und führt zu Rückfragen

Nachrüstpflichten, das Thema hinter dem Ausweis

Der Energieausweis ist nur die Dokumentation. Wirtschaftlich relevanter sind die Pflichten, die beim Eigentümerwechsel ausgelöst werden.

Das GEG verlangt vom neuen Eigentümer, bestimmte Maßnahmen innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb umzusetzen:

Dämmung der obersten Geschossdecke oder alternativ des darüberliegenden Dachs, sofern der
Mindestwärmeschutz nicht ohnehin erfüllt ist
Austausch alter Heizkessel: betroffen sind Ölheizkessel und Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind.
Ausgenommen sind Niedertemperaturkessel und Brennwertkessel
Dämmung zugänglicher Warmwasserleitungen und Heizungsleitungen in unbeheizten Räumen

Eine wichtige Einschränkung beim Heizkessel: Sie gilt nicht für Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser, die der Eigentümer bereits vor Februar 2002 selbst bewohnt hat. Wechselt ein solches Haus jedoch den Eigentümer, greift die Pflicht und zwar innerhalb der genannten zwei Jahre. Genau deshalb ist das ein Verkaufsthema.

Käufer und deren Berater kennen diese Pflichten und kalkulieren die Kosten ein. Für Sie als Verkäufer folgt daraus eine klare Empfehlung: Klären Sie vorab, welche Nachrüstpflichten bei Ihrem Gebäude bestehen und was sie ungefähr kosten. Wer diese Zahl selbst auf den Tisch legt, verhandelt aus einer besseren Position als jemand, dem sie vom Käufer vorgerechnet wird.

Fazit

Der Energieausweis kostet wenig Geld, aber einige Wochen Zeit und er gehört zu den ersten Dingen, die
Sie besorgen sollten, nicht zu den letzten.

Vor dem Inserat besorgen. Die Pflichtangaben müssen schon in der Anzeige stehen.
Variante bewusst wählen. Bei ungünstiger Verbrauchshistorie ist der Bedarfsausweis die bessere
Investition.
Nachrüstpflichten vorab klären. Käufer rechnen sie ohnehin ein, dann besser Sie zuerst.