Grundsteuer in Bayern: Was Eigentümer jetzt
tatsächlich zahlen

Bayern berechnet die Grundsteuer anders als fast alle anderen Bundesländer und zwar bewusst. Wer einen bundesweiten Ratgeber liest, bekommt hier die falsche Rechnung erklärt.

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die bayerische Formel mit allen Zahlen, rechnet zwei typische Fälle durch und erklärt, warum der Wert Ihrer Immobilie dabei überhaupt keine Rolle spielt.

Der bayerische Sonderweg: reines Flächenmodell

Die Grundsteuerreform hat den Ländern erlaubt, vom Bundesmodell abzuweichen. Bayern hat davon
Gebrauch gemacht und ein wertunabhängiges Flächenmodell eingeführt. Seit dem 1. Januar 2025 wird
danach abgerechnet. Das bedeutet:

Es zählen nur Flächen: die Fläche des Grundstücks und die Fläche der Gebäude.
Bodenrichtwerte spielen keine Rolle. Anders als im Bundesmodell fließt der Grundstückswert nicht ein.
Ob Ihre Immobilie im Wert steigt oder fällt, ändert an der Grundsteuer nichts.

Zwei Häuser mit gleicher Wohnfläche auf gleich großen Grundstücken zahlen in derselben Gemeinde dieselbe Grundsteuer, unabhängig davon, ob eines frisch saniert und das andere abbruchreif ist. Das ist politisch gewollt und wird mit Vereinfachung begründet.

Die Formel mit allen Zahlen

Die Berechnung läuft in drei Stufen. Die ersten beiden sind landesweit identisch, erst die dritte macht den Unterschied.

Stufe 1: Äquivalenzbeträge

Jede Fläche wird mit einer festen Äquivalenzzahl multipliziert:

FLÄCHE	ÄQUIVALENZZAHLEN
Grund und Boden	0,04 € je m²
Gebäudefläche (Wohnfläche oder Nutzfläche)	0,50 € je m²

Stufe 2: Grundsteuermessbetrag

Auf die Äquivalenzbeträge wird die Grundsteuermesszahl angewendet:

ART DER FLÄCHE	MESSZAHL
Grund und Boden	100 %
Wohnflächen	70 % (ermäßigt)
Gewerblich genutzte Flächen	100 %

Stufe 3: Hebesatz Ihrer Gemeinde

Der Messbetrag wird mit dem Hebesatz multipliziert, den Ihre Gemeinde für die Grundsteuer B festgelegt hat. Das ist der einzige variable Faktor in der ganzen Rechnung.

Beispielrechnung: Einfamilienhaus, 700 m² Grundstück, 140 m² Wohnfläche

Angenommen, Ihre Gemeinde hat einen Hebesatz von 400 Prozent.

Boden: 700 m² × 0,04 € = 28,00 € → × 100 % = 28,00 €
Wohnfläche: 140 m² × 0,50 € = 70,00 € → × 70 % = 49,00 €
Grundsteuermessbetrag: 28,00 € + 49,00 € = 77,00 €
Grundsteuer: 77,00 € × 400 % = 308,00 Euro im Jahr

Dieselbe Immobilie in einer Gemeinde mit 300 Prozent Hebesatz: 231 Euro. Bei 500 Prozent: 385 Euro. Gleiches Haus, gleiche Fläche, 154 Euro Unterschied allein durch die Gemeinde.

Der Hebesatz, der einzige Hebel, den es gibt

Weil die ersten beiden Stufen landesweit gleich sind, entsteht der gesamte Unterschied in der Grundsteuerhöhe durch den Hebesatz der Gemeinde. Und der schwankt in Oberfranken erheblich.

Zwei identische Häuser, wenige Kilometer voneinander entfernt, aber in verschiedenen Gemeinden, zahlen deutlich unterschiedliche Grundsteuer. Wer einen Neubau plant oder in die Region zieht, sollte den Hebesatz der Zielgemeinde kennen, er steht in der jeweiligen Hebesatzsatzung, ist öffentlich und meist auf der Website der Gemeinde zu finden.

Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze zum Start der Reform angepasst, um ihr Steueraufkommen stabil zu halten. Ein Vergleich mit dem Satz von vor 2025 hilft deshalb nicht weiter, fragen Sie nach dem aktuell gültigen.

Vier Ermäßigungen, die Sie prüfen sollten

FALL	WIRKUNG
Wohnnutzung	Messzahl 70 % statt 100 % auf die Wohnfläche, der Regelfall beim Eigenheim
Baudenkmal	Zusätzliche Ermäßigung der Messzahl um 25 %. In Oberfranken mit den Altstadtbeständen in Bamberg, Coburg, Kronach und Lichtenfels betrifft das viele Eigentümer
Sozialer Wohnungsbau	Ebenfalls 25 % Ermäßigung der Messzahl
Sehr großes Grundstück	Übersteigt die Grundstücksfläche das Zehnfache der Wohnfläche, wird für den übersteigenden Teil nur die halbe Äquivalenzzahl angesetzt

Beispielrechnung: großes Grundstück im ländlichen Raum

Gleiches Haus wie oben, 140 m² Wohnfläche, aber auf 2.000 m² Grund, wie es in vielen oberfränkischen Ortslagen üblich ist. Hebesatz wieder 400 Prozent.

Das Zehnfache der Wohnfläche sind 1.400 m². Die darüber liegenden 600 m² werden nur zur Hälfte angesetzt:

Boden bis 1.400 m²: 1.400 × 0,04 € = 56,00 €
Boden darüber (600 m²): 600 × 0,04 € × 50 % = 12,00 €
Wohnfläche: 140 × 0,50 € × 70 % = 49,00 €
Messbetrag: 56,00 + 12,00 + 49,00 = 117,00 €
Grundsteuer: 117,00 € × 400 % = 468,00 Euro im Jahr

Ohne die Ermäßigung für die Mehrfläche wären es 516 Euro gewesen. Prüfen Sie Ihren Bescheid darauf, fehlende Abschläge sind der häufigste Fehlergrund.

Wann Sie etwas melden müssen

Weil das Modell auf Flächen beruht, ist es weitgehend stabil. Sie bekommen keine neuen Bescheide, nur weil der Markt sich bewegt. Melden müssen Sie aber jede Änderung der Flächen oder der Nutzung:

Anbau, Aufstockung oder Ausbau des Dachgeschosses
Abriss eines Gebäudeteils
Grundstücksteilung oder Zukauf
Wechsel von Wohnnutzung zu gewerblicher Nutzung oder umgekehrt
Wegfall oder Eintritt einer Ermäßigung, etwa bei Eintragung als Baudenkmal

Maßgeblich sind die Verhältnisse zum 1. Januar. Eine Änderung, die im Laufe des Jahres eintritt, ist dem
Finanzamt bis zum 31. März des Folgejahres anzuzeigen. Wer das versäumt, riskiert Nachforderungen für zurückliegende Jahre.

Ein praktischer Hinweis: Ein Dachgeschossausbau erhöht die Wohnfläche und damit dauerhaft Ihre Grundsteuer. Rechnen Sie den Betrag bei der Umbauplanung gleich mit, nach der obigen Formel lässt er sich vorab genau bestimmen.

Ihr persönlicher Ansprechpartner

Herr Stefan Zipfel

Als Experte für Scheidungsimmobilien bin ich Ihr persönlicher Ansprechpartner rund um das Thema Scheidung.

Melden Sie sich gern für eine individuelle Beratung oder bei Fragen zu Ihrer Immobilie – ich stehe Ihnen mit Erfahrung und regionaler Marktkenntnis zur Seite.

09572 839964 [email protected]

Grundsteuer beim Verkauf und beim Kauf

Als Verkäufer

Kaufinteressenten fragen inzwischen regelmäßig nach der laufenden Grundsteuer. Halten Sie den aktuellen Bescheid bereit, er gehört zu den Unterlagen, die ein vollständiges Verkaufspaket ausmachen. Steuerschuldner für das gesamte Kalenderjahr bleibt, wer zum 1. Januar Eigentümer war. Die Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer für das Übergabejahr wird deshalb im Kaufvertrag geregelt, üblicherweise zeitanteilig ab Übergabe.

Als Käufer

Die Grundsteuer ist eine dauerhafte Nebenkostenposition, die in jede Finanzierungsrechnung gehört. Rechnen Sie sie zur monatlichen Belastung hinzu, nicht zu den einmaligen Erwerbsnebenkosten. Bei den 308 Euro aus dem Beispiel oben sind das rund 26 Euro im Monat.

Zwei Steuern, die ständig verwechselt werden

Grunderwerbsteuer: einmalig beim Kauf, in Bayern 3,5 Prozent des Kaufpreises, zahlt in der Regel der Käufer. Bei 350.000 Euro sind das 12.250 Euro

Grundsteuer: jährlich, solange Sie Eigentümer sind, berechnet nach Flächen und Hebesatz der Gemeinde. Meist ein niedriger dreistelliger Betrag

Fazit

Bayern rechnet die Grundsteuer nach Flächen, nicht nach Werten. Das macht sie planbar und mit den
obigen Zahlen können Sie sie selbst nachrechnen.

Die Formel ist kurz: Fläche × Äquivalenzzahl × Messzahl × Hebesatz. Mehr ist es nicht.
Der Hebesatz Ihrer Gemeinde entscheidet. Er ist der einzige variable Faktor und öffentlich
einsehbar.
Prüfen Sie die Ermäßigungen. Wohnnutzung, Denkmal und übergroßes Grundstück werden im
Bescheid nicht immer korrekt berücksichtigt.