Der Wohnfläche richtig berechnen: Die Regeln der
WoFlV

Die Wohnfläche ist die meistgenannte Zahl in jedem Exposé und zugleich die am häufigsten falsche. Wir erleben regelmäßig Abweichungen von zehnQuadratmetern und mehr, fast immer nach oben.

Das ist kein Schönheitsfehler. Wenn der Gutachter der finanzierenden Bank nachmisst, steht plötzlich der Kaufpreis im Raum, und im schlimmsten Fall platzt der Verkauf kurz vor dem Notartermin.

Welche Regel überhaupt gilt

Für Wohnraum ist die Wohnflächenverordnung maßgeblich, kurz WoFlV. Sie gilt verbindlich im geförderten Wohnungsbau und hat sich darüber hinaus als Standard durchgesetzt. Auch Gerichte und Gutachter rechnen danach.

Daneben existiert die DIN 277, die Grundflächen von Gebäuden ermittelt. Sie kommt zu deutlich größeren Zahlen, weil sie anders zählt. Für Wohnimmobilien ist sie die falsche Grundlage, taucht in alten Unterlagen aber immer wieder auf. Das ist eine der häufigsten Fehlerquellen.

Woher die falsche Zahl meistens kommt

Aus einer alten Bauakte, die nach DIN 277 gerechnet wurde
Aus dem Exposé des Voreigentümers, das niemand geprüft hat
Aus einer eigenen Messung, bei der Dachschrägen voll gezählt wurden
Aus einem ausgebauten Keller, der als Wohnfläche mitgerechnet wurde

Die Anrechnung nach Raumhöhe

Der wichtigste Punkt und die häufigste Fehlerquelle bei ausgebauten Dachgeschossen:

LICHTE HÖHE DES RAUMTEILS	ANRECHNUNG
ab 2,00 Meter	100 %
von 1,00 bis unter 2,00 Meter	50 %
unter 1,00 Meter	0 %

Das steht in § 4 WoFlV. Gemessen wird nicht der Raum als Ganzes, sondern jeder Teilbereich. Ein Dachzimmer mit Schräge zerfällt also rechnerisch in drei Zonen.

Was das konkret ausmacht

Ein Dachzimmer misst 5 mal 5 Meter, also 25 Quadratmeter Grundfläche. Durch die Schräge entfallen davon 8 Quadratmeter auf den Bereich unter 1,00 Meter und 6 Quadratmeter auf den Bereich zwischen 1,00 und 2,00 Metern.

11 m² über 2,00 Meter, voll angerechnet: 11,0 m²
6 m² zwischen 1,00 und 2,00 Metern, zur Hälfte: 3,0 m²
8 m² unter 1,00 Meter, gar nicht: 0,0 m²
Wohnfläche: 14 m² statt 25 m²

Aus 25 Quadratmetern Grundfläche werden also 14 Quadratmeter Wohnfläche. Wer die Schräge übersieht, überschätzt dieses eine Zimmer um 11 Quadratmeter.

Balkon, Terrasse, Wintergarten

BEREICH	ANRECHNUNG
Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse	in der Regel 25 %, höchstens 50 %
Unbeheizter Wintergarten	50 %
Beheizter, allseitig geschlossener Wintergarten	100 %
Schwimmbad und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume	100 %

Auch das regelt § 4 WoFlV. Die höheren 50 Prozent beim Balkon setzen eine besonders hohe Qualität voraus, etwa eine geschützte Südloggia. Der Regelfall sind 25 Prozent. Wer hier großzügig rechnet, bekommt später Gegenwind.

Was gar nicht zur Wohnfläche zählt

Verhandelt wird nicht nur über den Preis, sondern auch über Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, offene Reparaturen und die Behandlung von Mängeln. Halten Sie alles schriftlich fest, der Notar braucht diese Punkte für den Vertragsentwurf. Ein Hinweis zur Haftung: Beim Verkauf von Bestandsimmobilien wird die Gewährleistung üblicherweise ausgeschlossen. Dieser Ausschluss greift jedoch nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Bekannte Schäden gehören offengelegt und in den Vertrag, das schützt Sie, nicht den Käufer.

Ihr persönlicher Ansprechpartner

Herr Stefan Zipfel

Als Experte bin ich gerne Ihr persönlicher Ansprechpartner.

Melden Sie sich gern für eine individuelle Beratung oder bei Fragen zu Ihrer Immobilie – ich stehe Ihnen mit Erfahrung und regionaler Marktkenntnis zur Seite.

09572 839964 [email protected]

Notartermin

2 bis 4 Wochen Vorlauf

Ein Immobilienkaufvertrag ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Der Notar erstellt den Entwurf und übersendet ihn beiden Seiten. Bei Verbraucherbeteiligung gilt eine Regelfrist von zwei Wochen zwischen Zusendung des Entwurfs und Beurkundung, diese Zeit sollten Sie zum gründlichen Lesen nutzen. Im Termin wird der Vertrag vollständig verlesen. Der Notar ist neutral und vertritt keine der beiden Seiten; er belehrt über rechtliche Folgen, berät aber nicht wirtschaftlich.

Abwicklung bis zur Übergabe

6 bis 10 Wochen

Nach der Beurkundung läuft ein festes Programm ab, bevor Geld fließt:

SCHRITT	WER
Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, sie sichert den Käufer	Notar / Grundbuchamt
Verzichtserklärung der Gemeinde zum gesetzlichen Vorkaufsrecht	Gemeinde
Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden	Bank des Verkäufers
Fälligkeitsmitteilung an den Käufer, erst jetzt wird gezahlt	Notar
Kaufpreiszahlung	Käufer
Übergabe mit Protokoll und Zählerständen	beide
Grunderwerbsteuerbescheid und Unbedenklichkeitsbescheinigung	Finanzamt
Eigentumsumschreibung im Grundbuch	Grundbuchamt

Die Eigentumsumschreibung ist der letzte Schritt und erfolgt erst, wenn das Finanzamt die Zahlung der Grunderwerbsteuer bestätigt hat. Bis dahin sind Sie formal noch Eigentümer, wirtschaftlich ist das Geschäft mit Zahlung und Übergabe aber abgeschlossen.

Kosten im Überblick

Grunderwerbsteuer: in Bayern 3,5 Prozent des Kaufpreises, der niedrigste Satz in Deutschland. Sie trägt üblicherweise der Käufer
Notar und Grundbuch: zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, überwiegend beim Käufer
Beim Verkäufer: Energieausweis, Unterlagenbeschaffung, gegebenenfalls Löschungskosten für
Grundschulden und Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Darlehen

Fazit

Rechnet man die sieben Phasen zusammen, ergibt sich von der ersten Bewertung bis zur
Schlüsselübergabe eine Spanne von rund vier bis zwölf Monaten. Im Regelfall sind es sechs bis acht.
Den Ausschlag gibt fast immer Phase 4: Wie lange Ihr Objekt am Markt ist, entscheidet über die
Gesamtdauer, alles andere läuft nach festem Takt

Wer diesen Zeitraum einplant, verkauft entspannter und meist teurer als jemand unter Zeitdruck.

Unterlagen zuerst. Sie sind der längste Beschaffungsvorgang im ganzen Prozess.
Die ersten vier Wochen entscheiden. Ein zu hoher Startpreis verbrennt die wertvollste Phase.
Finanzierungsbestätigung einfordern. Daran scheitern mehr Verkäufe als am Preis.