Bodenrichtwerte in Oberfranken richtig lesen

Es gibt eine amtliche, kostenlose Auskunft darüber, was der Boden unter Ihrem Haus wert ist. Die wenigsten Eigentümer kennen sie und von denen, die sie kennen, lesen viele sie falsch.

Der Bodenrichtwert ist eine der wenigen belastbaren Zahlen, die Sie ohne Termin und ohne Kosten selbst nachschlagen können. Dieser Ratgeber zeigt, wo Sie ihn finden, was die Angaben bedeuten und welche drei Denkfehler dabei am häufigsten passieren. Dazu eine Beispielrechnung, die den teuersten davon sichtbar macht.

Was ein Bodenrichtwert ist

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, angegeben in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Er wird von den Gutachterausschüssen ermittelt, und zwar aus den tatsächlichen Kaufpreisen, die dem Ausschuss über die Notarverträge gemeldet werden.

Das ist der entscheidende Unterschied zu allem, was in Immobilienportalen steht: Bodenrichtwerte beruhen auf abgeschlossenen Verkäufen, nicht auf Wunschvorstellungen von Verkäufern.

Die Gutachterausschüsse sind in Bayern bei den Landratsämtern und kreisfreien Städten angesiedelt. Für Sonnefeld ist damit ein anderer Ausschuss zuständig als für Bamberg oder Bayreuth, jeder wertet seinen eigenen Markt aus.

So kommen Sie hin

Die Bodenrichtwerte für ganz Bayern stehen in BORIS Bayern, dem Bodenrichtwertinformationssystem des Freistaats. Der Zugriff ist kostenlos, eine Anmeldung ist nicht erforderlich. Sie suchen Ihre Adresse, klicken auf die Richtwertzone und erhalten den Wert samt Zusatzangaben.

Deutlich mehr Information steckt im Grundstücksmarktbericht Ihres Gutachterausschusses. Dort finden sich neben den Bodenrichtwerten auch Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Umsatzzahlen und Preisentwicklungen für den jeweiligen Landkreis.

Die Zusatzangaben: Hier steckt die eigentliche Information

Neben dem Betrag in Euro stehen Kürzel, die den Wert erst interpretierbar machen:

ANGABE	BEDEUTUNG
Entwicklungszustand	Bauland, Rohbauland, Bauerwartungsland oder landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Fläche. Zwischen Bauerwartungsland und Bauland liegen oft Faktoren, nicht Prozente
ebf / ebp	Erschließungsbeitragsfrei oder erschließungsbeitragspflichtig. Bei „ebp“ können noch erhebliche Beiträge auf den Eigentümer zukommen
Art der Nutzung	Etwa Wohnbaufläche, gemischte Baufläche, Gewerbe. Unterschiedliche Nutzungen haben in derselben Straße unterschiedliche Werte
GFZ / WGFZ	Die dem Richtwert zugrunde gelegte Geschossflächenzahl. Darf Ihr Grundstück dichter bebaut werden, ist es mehr wert
Grundstücksgröße und Grundstückstiefe	Maße des fiktiven Richtwertgrundstücks, auf das sich der Wert bezieht

Die drei häufigsten Lesefehler

Fehler 1: Bodenrichtwert mal Fläche ergibt den Grundstückswert

Diese Rechnung stimmt nur, wenn Ihr Grundstück dem Richtwertgrundstück entspricht. Tut es das nicht, muss angepasst werden, nach oben wie nach unten. Typische Abweichungen sind eine deutlich größere oder kleinere Fläche, ein schmaler oder sehr tiefer Zuschnitt, Hanglage, Ecklage oder eine eingeschränkte Bebaubarkeit.

Besonders relevant ist die Größe: Ein doppelt so großes Grundstück ist in aller Regel nicht doppelt so viel wert, weil die zusätzliche Fläche nur als Gartenland nutzbar ist. Der Gutachterausschuss veröffentlicht dafür Umrechnungskoeffizienten, bei deutlich übergroßen Grundstücken liegen sie spürbar unter 1,0.

Beispielrechnung: Was der häufigste Denkfehler kostet

Angenommen, für Ihre Richtwertzone werden 180 Euro je Quadratmeter ausgewiesen, bezogen auf ein Richtwertgrundstück von 600 Quadratmetern. Ihr Grundstück misst 1.100 Quadratmeter.

Die naive Rechnung: 1.100 m² × 180 € = 198.000 Euro

Mit Anpassung: Weil Ihr Grundstück fast doppelt so groß ist wie das Richtwertgrundstück, greift ein Umrechnungskoeffizient. Liegt er bei 0,80, ergibt sich: 1.100 m² × 180 € × 0,80 = 158.400 Euro

Differenz: fast 40.000 Euro, bei ein und demselben Grundstück. Den für Ihre Zone tatsächlich gültigen Koeffizienten nennt der Grundstücksmarktbericht Ihres Gutachterausschusses; die 0,80 stehen hier nur als Rechenbeispiel.

Fehler 2: Bodenrichtwert und Immobilienwert verwechseln

Der Bodenrichtwert gilt für den unbebauten Boden. Das Gebäude darauf ist darin nicht enthalten. Umgekehrt kann ein abbruchreifes Haus den Wert sogar mindern, weil Abbruchkosten anfallen.

Fehler 3: Den Stichtag ignorieren

Bodenrichtwerte werden zu festen Stichtagen ermittelt, nicht laufend. In Bayern ist das jeweils der 31.Dezember, und die Werte werden mindestens alle zwei Jahre neu festgesetzt.

Zwischen Stichtag und Ihrem Verkauf können also bis zu zwei Jahre Marktbewegung liegen, in beide Richtungen. Prüfen Sie deshalb immer, auf welchen Stichtag sich die angezeigte Zahl bezieht, und ziehen Sie für die Einordnung den aktuellen Grundstücksmarktbericht hinzu. Er beschreibt, wie sich die Preise seit dem Stichtag entwickelt haben.

Warum die Zahl in Oberfranken so stark schwankt

Nirgends zeigt sich der Unterschied zwischen Makro- und Mikrolage so deutlich wie bei den
Bodenrichtwerten. Innerhalb weniger Kilometer liegen hier ganz verschiedene Märkte nebeneinander:

Der Korridor in Richtung Erlangen und Nürnberg profitiert von Arbeitsplätzen und Pendlerlagen
Bamberg hat mit Universität und Altstadt im Welterbe eine eigene Dynamik, die sich auf die Umlandgemeinden überträgt
Coburg wird von großen Arbeitgebern geprägt und zeigt ein davon abweichendes Bild
In Teilen der Landkreise Kronach und Kulmbach wirkt die rückläufige Bevölkerungsentwicklung dämpfend

Wer den Wert seines Grundstücks mit einem bundesweiten Durchschnitt vergleicht, liegt in dieser Region fast immer daneben. Der Blick muss auf die eigene Richtwertzone gehen, nicht auf den Landkreis, nicht auf Bayern.

Ihr persönlicher Ansprechpartner

Herr Stefan Zipfel

Als Experte bin ich Ihr persönlicher Ansprechpartner.

Melden Sie sich gern für eine individuelle Beratung oder bei Fragen zu Ihrer Immobilie – ich stehe Ihnen mit Erfahrung und regionaler Marktkenntnis zur Seite.

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Wofür Sie den Bodenrichtwert konkret brauchen

Erste Orientierung vor dem Verkauf: besonders bei großen Grundstücken, bei denen der Bodenanteil den Wert dominiert
Sachwertverfahren: dort fließt der Bodenwert direkt in die Bewertung ein
Teilungsüberlegungen: lohnt es sich, einen Bauplatz abzutrennen?
Erbauseinandersetzung: eine amtliche Zahl, die alle Beteiligten akzeptieren können

Für die Grundsteuer spielt der Bodenrichtwert in Bayern dagegen keine Rolle. Der Freistaat berechnet sie nach einem reinen Flächenmodell, völlig unabhängig vom Wert des Grundstücks. Wer aus anderen Bundesländern zuzieht, ist davon oft überrascht.

Fazit

Der Bodenrichtwert ist die beste kostenlose Information, die Sie über Ihre Immobilie bekommen können, wenn Sie ihn richtig einordnen.

Lesen Sie die Zusatzangaben mit. Entwicklungszustand und Erschließungszustand entscheiden mit über den Wert
Rechnen Sie nicht einfach mal Fläche. Abweichungen vom Richtwertgrundstück müssen angepasst werden
Der Boden ist nicht die Immobilie. Gebäudewert und Zustand kommen separat hinzu