Immobilienbewertung: Wie der Wert Ihrer
Immobilie entsteht

Drei Immobilienrechner, drei Ergebnisse, 80.000 Euro Unterschied. Diese Erfahrung machen viele Eigentümer, bevor sie uns anrufen. Der Grund ist selten Willkür, sondern Methode: Je nach Verfahren entsteht ein anderer Wert.

Wer versteht, wie bewertet wird, kann das Ergebnis einordnen, Rückfragen stellen und einen Preis vertreten. Dieser Ratgeber erklärt die drei anerkannten Verfahren, ihre Datengrundlage und die Anlässe, bei denen ein förmliches Gutachten nötig wird.

Verkehrswert, Marktwert, Kaufpreis: drei verschiedene Dinge

Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert. Nach § 194 BauGB ist es der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Stichtag zu erzielen wäre, ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse. „Marktwert“ ist dasselbe, nur die europäische Bezeichnung.

Der Kaufpreis dagegen ist, was ein konkreter Käufer am Ende zahlt. Er kann über oder unter dem Verkehrswert liegen: weil zwei Interessenten sich überbieten, weil jemand schnell verkaufen muss, weil der Nachbar das Grundstück unbedingt will.

Für die Vermarktung nennt Ihnen ein guter Bewerter deshalb keine einzelne Zahl, sondern eine Spanne und sagt, wo innerhalb dieser Spanne er Ihr Objekt sieht und warum.

Markteinschätzung oder Gutachten, der Unterschied

Eine Markteinschätzung arbeitet mit einer Spanne. Sie beantwortet die Frage: In welchem Bereich sollten wir den Angebotspreis ansetzen, und wo landen wir voraussichtlich?

Ein Verkehrswertgutachten muss dagegen genau einen Wert zum Stichtag nennen, so verlangt es das Gesetz. Diese eine Zahl wird ausführlich hergeleitet und begründet, damit Finanzamt, Gericht oder Miterben sie nachvollziehen können.

Wer Ihnen für den Verkauf eine Punktzahl auf den Euro genau nennt, tut also so, als hätte er ein Gutachten erstellt. Wer Ihnen fürs Finanzamt eine Spanne gibt, hat das falsche Produkt geliefert.

Die drei Verfahren nach ImmoWertV

Seit 2022 regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bundeseinheitlich, wie bewertet wird. Sie kennt drei Verfahren. Welches passt, hängt vom Objekt ab, nicht vom Geschmack des Bewerters.

VERFAHREN	GEEIGNET FÜR	GRUNDGEDANKE
Vergleichswert	Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Grundstücke	Was wurde für vergleichbare Objekte tatsächlich gezahlt?
Ertragswert	Mehrfamilienhäuser, Gewerbe, Anlageobjekte	Welche Erträge wirft das Objekt dauerhaft ab?
Sachwert	Einfamilienhäuser ohne ausreichende Vergleichsdaten	Was kostet es, das Gebäude neu zu errichten, abzüglich Alterung?

Vergleichswertverfahren
Das ist das aussagekräftigste Verfahren, vorausgesetzt, es gibt genug echte Vergleichsfälle. Herangezogen werden tatsächliche Kaufpreise ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage, bereinigt um Unterschiede in Größe, Zustand und Ausstattung. Für Eigentumswohnungen in Bamberg oder Bayreuth funktioniert das gut. Für ein individuell gebautes Haus im Landkreis Kronach fehlt oft die Datenbasis.

Ertragswertverfahren

Hier zählt nicht das Gebäude, sondern sein Ertrag. Aus der nachhaltig erzielbaren Jahresmiete werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen; der verbleibende Reinertrag wird mit dem sogenannten Liegenschaftszinssatz kapitalisiert und um den Bodenwert ergänzt. Der Liegenschaftszinssatz stammt vom örtlichen Gutachterausschuss und genau deshalb ist regionale Datenkenntnis hier entscheidend.

Sachwertverfahren

Ausgangspunkt sind die Normalherstellungskosten: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu
bauen? Davon wird die Alterswertminderung abgezogen, der Bodenwert addiert und das Ergebnis mit einem Sachwertfaktor an den Markt angepasst. Dieser Faktor ist der heikle Punkt, ohne ihn entstehen die überhöhten Werte, die man aus manchen Immobilienrechnern kennt.

Woher die Daten kommen

Eine Bewertung ist nur so gut wie ihre Datengrundlage. Seriöse Bewertungen stützen sich auf:

Bodenrichtwerte: amtlich, kostenlos abrufbar über BORIS Bayern
Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse: ausgewertete Notarverträge, also echte Preise statt
Angebotspreise
Grundstücksmarktberichte: erscheinen bei den Landratsämtern und kreisfreien Städten und enthalten
Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Umrechnungskoeffizienten für die jeweilige Region
Eigene Vermarktungserfahrung: wie lange vergleichbare Objekte am Markt waren und wie weit
Angebotspreis und Abschlusspreis auseinanderlagen

Warum Immobilienrechner abweichen

Immobilienrechner arbeiten mit Durchschnittswerten über große Gebiete und kennen weder Ihre Mikrolage noch den Zustand Ihres Dachs. In homogenen Wohnlagen liegen sie oft brauchbar. Bei Einzelobjekten, Sanierungsstau, Hanglage, Denkmalschutz oder Rechten im Grundbuch verfehlen sie den Wert regelmäßig deutlich.

Als erste Orientierung sind sie nützlich. Als Grundlage für einen Preis, den Sie gegenüber Käufern oder dem Finanzamt vertreten müssen, sind sie es nicht.

Ihr persönlicher Ansprechpartner

Herr Stefan Zipfel

Als Experte bin ich gerne Ihr persönlicher Ansprechpartner.

Melden Sie sich gern für eine individuelle Beratung oder bei Fragen zu Ihrer Immobilie – ich stehe Ihnen mit Erfahrung und regionaler Marktkenntnis zur Seite.

09572 839964 [email protected]

Wann Sie ein förmliches Gutachten brauchen

Für den normalen Verkauf genügt eine fundierte Markteinschätzung. In diesen Fällen brauchen Sie mehr:

ANLASS	WARUM EIN GUTACHTEN
Erbschaft und Schenkung	Das Finanzamt bewertet zunächst pauschal. Ein Verkehrswertgutachten erlaubt den Nachweis eines niedrigeren Werts
Scheidung	Grundlage für den Zugewinnausgleich, beide Seiten müssen die Zahl akzeptieren können
Erbengemeinschaft	Sachliche Basis für Auszahlung oder Teilung unter Miterben
Gerichtsverfahren	Nur ein begründetes Gutachten ist belastbar
Zwangsversteigerung	Der festgesetzte Verkehrswert bestimmt die Gebotsgrenzen

Die Kosten richten sich nach Objekt und Umfang. Ein Kurzgutachten ist deutlich günstiger als ein vollständiges Verkehrswertgutachten, reicht aber nicht überall aus, gegenüber dem Finanzamt und vor Gericht wird das ausführliche Gutachten verlangt.

Was Sie zur Bewertung bereitlegen sollten

Je vollständiger die Unterlagen, desto belastbarer das Ergebnis:

Aktueller Grundbuchauszug, besonders Abteilung II mit Rechten und Lasten
Flurkarte und Grundstücksgröße
Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Baubeschreibung
Energieausweis
Nachweise über Modernisierungen mit Jahr und Kosten
Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Höhe der Instandhaltungsrücklage
Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Mietaufstellung

Fehlen Unterlagen, muss der Bewerter Annahmen treffen und Annahmen werden vorsichtig getroffen. Das kostet Sie im Ergebnis Geld.

Fazit

Ein Immobilienwert ist kein Geheimnis und keine Verhandlungssache, sondern das Ergebnis eines
nachvollziehbaren Verfahrens auf Basis echter Marktdaten.

Fragen Sie nach dem Verfahren. Wer Ihnen eine Zahl nennt, ohne zu sagen, wie sie zustande kommt, hat sie geschätzt.
Fragen Sie nach der Datenquelle. Angebotspreise aus Portalen sind keine Kaufpreise.
Klären Sie den Anlass vorab. Für das Finanzamt oder das Gericht brauchen Sie ein Gutachten, nicht eine Einschätzung.